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【楼市大事件】3月内4救市新政轰炸,再不买房就晚了

2015/03/30
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【摘要】:
由于世面上流传的各种版本鱼龙混杂,不免断章取义,以偏概全。明源君特地搜集整理各方资料,力图为大家还原一个关于楼市政策走势的全景图。综合中国历年房地产市场的政策变化和价格走势,以及中国台湾和韩国的历史经验,可以预见,政策进一步宽松的力度还将加大,与此对应的是,进入3月以来各地楼市的成交已先于政策开始回暖。未来楼市的走势值得期待! 一、两会后首例政策出台     我们梳理了十年来政府工作报告中关于房地产的内容,发现每次政府工作报告都是为房地产市场定调(详见表1)。2015年,国务院总理李克强作的政府工作报告中指出,2015年,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。     这是10年以来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”,而且以“支持、促进”代替了“调控、抑制”,政策口径堪比2009年。而2009年的房价大幅上涨了24%,令人印象深刻! 表1 最近10年,政府工作报告对房地产的定调     此次国土资源部和住房城乡建设部下发的通知,仅从内容上看,明显低于李克强总理在今年两会《政府工作报告》及《总理答中外记者问》中关于房地产的表态(“中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展”)。不过,通知的下发,迎合了当下对房地产市场政策的利好预期。     2015年,是中国经济自2012年以来最困难的一年,面临巨大的经济结构调整风险,李克强总理在政府工作报告给出三个解决办法:房地产,基础设施投资,改革与创新及去产能。 表2 中国楼市面临的六大困局和六大前景     事实证明,一旦房地产市场大幅下滑,经济增速必然无法支撑。总理恩师在两会期间已经旗帜鲜明地指出,对于中国经济,房地产业的作用是不可低估的,没有房地产带动就会拉力不够。带动消费首先是得有房子,城镇化一定要有房子,老百姓想买家用电器甚至小汽车,都得先有房子。要继续发展房地产,放宽购房政策,加大廉租房和平价房建设。 表3 2014年“930”新政以来,全国性房地产政策一览     中国台湾地区楼市在1995年见大顶后,对楼市的调控政策大幅放松,货币政策也趋于宽松;韩国政府在1990年也放松房地产市场的调控,1998年后更是大幅放松……     种种迹象表明,2009年宏观经济的逻辑将在2015年重演,即稳楼市→稳经济→宽政策,尽管此次两部委出台的政策较弱,无声处听惊雷,政府的政策层面酝酿着方向性的改变,新一轮楼市刺激政策正在开展,其调控放松、拯救楼市松绑力度超越市场想象。 二、地方政府已经在行动     4月或出台二套房首付相关政策的消息频繁见报……尽管中央的政策还在酝酿,不过各地地方政府已经先行一步。根据明源地产研究院的统计,2015年以来,包括广州,济南、福建等省市政府针对房地产出台了一系列扶持政策(详建表4)。     而据不完全统计,去年下半年以来,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。 表4 2015年以来,地方性房地产政策一览     以“针对90平米以下的房屋,购房首付款只需付两成”的政策为例,新政实施后,可以为购房者节省出不少钱来用于理财、装修。地方政府通过运用放松首套房认定标准,公积金首付下限,契税、财政补贴等,一般能够影响10%~20%的需求。     当然,在房价高的一线城市,首付两成的对刚需购房人群来说作用不大。北京二手房价较高,公积金贷款总额度仅有120万,在满额贷款的前提下两成首付仅能撬动总价不超过150万的房产。以目前北京近3万元/平米的二手房均价来看,能考虑的范围只能是50平米以下的小户型。未来调高贷款总额更能解决购房者的难题。既然闸口已开,未来将有更多地方政府跟随,政策放松预期更加明确。 三、成交量回暖迹象明显     伴随着一系列政策的出台,进入3月以来,楼市回暖的迹象较为明显,推盘量和成交量都有较为显著的环比回升(如图1、2、3,分别是一线城市,二线城市和三线城市)。即便点燃去年楼市下跌的导火索,库存明显偏高的杭州也是如此。根据中金公司研究不得数据,全国重点监测城市在3月第三周新出房源数量也已经恢复到去年同期水平(如图4)。 图1 深圳一手住宅预售面积(万平米)图2 杭州一手住宅预售面积(万平米)注:杭州统计数据中增加了萧山和余杭两个区 图3 东莞一手住宅预售面积(万平米) 图4 3月第三周新出房源数量已经恢复到去年同期水平       2015年3月26日国土资源部和住房城乡建设部下发通知,优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的新闻通稿:     房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。去年以来,房地产市场进入调整期,交易量下降,开发投资增速回落,区域性差异加剧。今年的《政府工作报告》要求,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。     为积极应对房地产市场形势变化,促进经济平稳健康运行,3月25日,国土资源部、住房城乡建设部在2014年工作基础上,联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。 附: 一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。        省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则,指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。《通知》要求,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。 二是优化住房供应套型,促进用地结构调整。        立足市场实际,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。 三是多措并举,统筹保障性安居工程建设。       进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。 四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。        强化房地产开发全过程的联动监管,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业,住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚;情节严重的,依法注销其资质证书。        省级国土资源、住房城乡建设主管部门要进一步加大对市、县工作的指导、监督和检查力度,落实地方政府主体责任,既要防止不作为,又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施,并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况,调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况,以及住房开发建设和销售情况,要主动向社会公开,接受社会监督。

    由于世面上流传的各种版本鱼龙混杂,不免断章取义,以偏概全。明源君特地搜集整理各方资料,力图为大家还原一个关于楼市政策走势的全景图。综合中国历年房地产市场的政策变化和价格走势,以及中国台湾和韩国的历史经验,可以预见,政策进一步宽松的力度还将加大,与此对应的是,进入3月以来各地楼市的成交已先于政策开始回暖。未来楼市的走势值得期待!

 

一、两会后首例政策出台

 

    我们梳理了十年来政府工作报告中关于房地产的内容,发现每次政府工作报告都是为房地产市场定调(详见表1)。2015年,国务院总理李克强作的政府工作报告中指出,2015年,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

 

    这是10年以来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”,而且以“支持、促进”代替了“调控、抑制”,政策口径堪比2009年。而2009年的房价大幅上涨了24%,令人印象深刻!

 

表1 最近10年,政府工作报告对房地产的定调

 

    此次国土资源部和住房城乡建设部下发的通知,仅从内容上看,明显低于李克强总理在今年两会《政府工作报告》及《总理答中外记者问》中关于房地产的表态(“中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展”)。不过,通知的下发,迎合了当下对房地产市场政策的利好预期。

 

    2015年,是中国经济自2012年以来最困难的一年,面临巨大的经济结构调整风险,李克强总理在政府工作报告给出三个解决办法:房地产,基础设施投资,改革与创新及去产能。

 

表2 中国楼市面临的六大困局和六大前景

 

    事实证明,一旦房地产市场大幅下滑,经济增速必然无法支撑。总理恩师在两会期间已经旗帜鲜明地指出,对于中国经济,房地产业的作用是不可低估的,没有房地产带动就会拉力不够。带动消费首先是得有房子,城镇化一定要有房子,老百姓想买家用电器甚至小汽车,都得先有房子。要继续发展房地产,放宽购房政策,加大廉租房和平价房建设。

 

表3 2014年“930”新政以来,全国性房地产政策一览

 

    中国台湾地区楼市在1995年见大顶后,对楼市的调控政策大幅放松,货币政策也趋于宽松;韩国政府在1990年也放松房地产市场的调控,1998年后更是大幅放松……

 

    种种迹象表明,2009年宏观经济的逻辑将在2015年重演,即稳楼市→稳经济→宽政策,尽管此次两部委出台的政策较弱,无声处听惊雷,政府的政策层面酝酿着方向性的改变,新一轮楼市刺激政策正在开展,其调控放松、拯救楼市松绑力度超越市场想象。

 

二、地方政府已经在行动

 

    4月或出台二套房首付相关政策的消息频繁见报……尽管中央的政策还在酝酿,不过各地地方政府已经先行一步。根据明源地产研究院的统计,2015年以来,包括广州,济南、福建等省市政府针对房地产出台了一系列扶持政策(详建表4)。

 

    而据不完全统计,去年下半年以来,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

 

表4 2015年以来,地方性房地产政策一览

 

    以“针对90平米以下的房屋,购房首付款只需付两成”的政策为例,新政实施后,可以为购房者节省出不少钱来用于理财、装修。地方政府通过运用放松首套房认定标准,公积金首付下限,契税、财政补贴等,一般能够影响10%~20%的需求。

 

    当然,在房价高的一线城市,首付两成的对刚需购房人群来说作用不大。北京二手房价较高,公积金贷款总额度仅有120万,在满额贷款的前提下两成首付仅能撬动总价不超过150万的房产。以目前北京近3万元/平米的二手房均价来看,能考虑的范围只能是50平米以下的小户型。未来调高贷款总额更能解决购房者的难题。既然闸口已开,未来将有更多地方政府跟随,政策放松预期更加明确。

 

三、成交量回暖迹象明显

 

    伴随着一系列政策的出台,进入3月以来,楼市回暖的迹象较为明显,推盘量和成交量都有较为显著的环比回升(如图1、2、3,分别是一线城市,二线城市和三线城市)。即便点燃去年楼市下跌的导火索,库存明显偏高的杭州也是如此。根据中金公司研究不得数据,全国重点监测城市在3月第三周新出房源数量也已经恢复到去年同期水平(如图4)。

 

图1 深圳一手住宅预售面积(万平米)

图2 杭州一手住宅预售面积(万平米)


注:杭州统计数据中增加了萧山和余杭两个区

 

图3 东莞一手住宅预售面积(万平米)


 

图4 3月第三周新出房源数量已经恢复到去年同期水平 


 

 

    2015年3月26日国土资源部和住房城乡建设部下发通知,优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的新闻通稿:

 

    房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。去年以来,房地产市场进入调整期,交易量下降,开发投资增速回落,区域性差异加剧。今年的《政府工作报告》要求,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

 

    为积极应对房地产市场形势变化,促进经济平稳健康运行,3月25日,国土资源部、住房城乡建设部在2014年工作基础上,联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。

 

附: 

一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。

        省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则,指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。《通知》要求,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

 

二是优化住房供应套型,促进用地结构调整。

        立足市场实际,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。

 

三是多措并举,统筹保障性安居工程建设。

        进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。

 

四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

        强化房地产开发全过程的联动监管,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业,住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚;情节严重的,依法注销其资质证书。

        省级国土资源、住房城乡建设主管部门要进一步加大对市、县工作的指导、监督和检查力度,落实地方政府主体责任,既要防止不作为,又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施,并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况,调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况,以及住房开发建设和销售情况,要主动向社会公开,接受社会监督。

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