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央行“限贷松绑”四大总结 七大利好 三大信号

2014/12/16
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【摘要】:
央行文件可总结成四句话:1.三套限贷令取消;2.二套房贷大放松:现持一套房贷还清,则二套普通房按首套贷;3.针对外地人的限贷令取消;4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。在举国欢庆祖国母亲65周年华诞的前夜,萎靡多时的中国楼市,特别是一直咬牙坚持“限购不松绑”的北京楼市,突然被注入了两剂强心针--“北京放宽普通住宅认定标准”以及“央行宣布对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”在短短不到60分钟的时间里,两道利好政策的出台,让众多开发商惊呼“幸福来的太突然了”,更有专家笑言“国庆假期取消,祖国母亲喊你回家买房”。一时间,无论东西南北,还是微博、微信,都在热烈讨论信贷松绑会对楼市带来哪些利好,以及是不是现在得赶紧买房,否则房价一彪升就错过了最佳的购房时机。对此,凤凰房产认为,此次央行信贷松绑对于中国楼市将带来以下七大利好。利好一:首套刚需族群将减少资金压力央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称通知)中明确指出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”,这意味着整天被“丈母娘”催促着买婚房的80、90后小年轻终于能减轻了一部分置业压力。目前,商业贷款的基准利率为6.55%,贷款100万按等额本息还款方法分20年还清,总支付利息为796400元,每月还款额为7485元,而按照7折利率计算,则总支付利息为474667元,每月还款额为6144元,相当于可以节约22万元。虽然,央行通知指出贷款利率最低可以打7折,但决定权还在各个商业手中,但购房人能获得9折利率的可能性已非常大。在这一利好的刺激下,估计有很多持币观望的意向置业者将陆续杀入楼市,而2014年的最后一个季度房地产将再现全新一轮的购房热潮,一扫过往的阴霾。利好二:刚改人群获得金融杠杆支持央行通知指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”这一利好对于楼市复兴的作用是极其巨大的,因为其意味着二套房贷款政策已经解禁,将导致众多有改善住房需求的购房人将回归市场。在该政策发布之前,二套房置业首付严格执行7成首付,贷款利率为基准利率的1.1倍,导致不少有改善置业需求的购房人放慢了换房的速度,而新政的出台将极大刺激这部分改善型客户的置业热情。而对于坚持限购不放松的“四大天王”--“北上广深”来说,这一利好将降低二套房的置业门槛,而对于手中已有两套房的家庭来说,则可以还清两套房贷,出售其中一套住宅后,以此来实现居住品质的升级。另外,该利好还将缓解中高端楼市的去化慢的问题。以北京为例,今年面市了众多高端楼盘,但在政府坚持的“打老虎”行动中,使得不少过去高端物业购房主力军消失了踪影,而有意升级换代的改善型人群则受“限购”“限贷”政策所累,因此这一利好在一定程度上将会刺激高端物业市场的回暖。利好三:二三线城市去库存迎来曙光央行通知指出“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”根据央行这一“认贷不认房”的新政,以及全国各地的限购松绑政策,将对于二三线城市的楼市回暖带来极大的促进作用。今年以来,二三线城市饱受去库存压力,也因此导致了从杭州起源的全国降价风潮涌动,即便是有房价下降的走势出现,但购房人的反应仍不疾不徐,反而导致了楼盘老业主因房产贬值而造成的多起维权事件。因此,在“认贷不认房”的新政指引下,已经解除限购的二三线城市,有望使投资性需求重回市场,在一定程度上将改善众多城市库存量大的现实问题。利好四:减少房企融资成本压力央行通知指出“银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”从这一点来看,将极大降低房企的融资成本。其实,从2013年底开始,楼市进入下行通道,市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻,导致开发商对于资金的需求几乎到了饥不择食的程度,在这样的市场环境下,房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式,已变身为房企的“救命稻草”,然而高额的利息压得众多中小房企喘不过气,而小房企破产以及被兼并的事件时有发生。因此,央行此番政策的出台将缓解房企的融资瓶颈,促使房地产行业的可持续发展。利好五:有利于银行资金回流和新增优质业务在今年中国实体经济走势不佳的情况下,众多银行对于信贷审批“慎之又慎”。相对而言,个人房屋信贷是最优质的信贷业务。而在央行的新政下,众多有置业升级的购房人为了获得金融杠杆,会立刻还清第一套房屋贷款,让银行快速收回第一套房贷本息,而改善型人群的第二套房屋贷款,又可以让银行重获优质个人信贷。对于银行业而言,无疑是“一举两得”的好事。利好六:房地产股票会借势上扬每次房地产利好政策的出台,都会带动地产股的整体上扬,无奈本次利好信息的发布,恰逢国庆节前一天,并在沪深股市3点收盘后。不过此次央行新政的利好作用非比寻常,因此我们可以相信十一黄金周后第一天,地产股将出现上扬走势。预计分晓,10月8日周三见。利好七:房地产金融创新性产品迎来春天2014年以来,不少互联网创新平台开始推出更多更为复杂的互联网变种产品,互联网金融领域继续精彩纷呈,并且从单纯的理财投资扩展到各种消费和投资领域,而房地产领域则成为了兵家必争之地,诞生了以平安好房贷为首的一系列房地产金融创新产品,为购房人缓解置业压力起到很好的杠杆作用。而随着央行信贷放松政策的实施,对于众多有置业需求而又首付不够的刚需人群,以及有置业升级需求又不想占用太多资金的改善性人群而言,房地产金融创新产品的出现,将满足他们的置业需求。因此,房地产金融创新产品将拥有良好的市场前景。 房贷政策调整释放三大信号并不是要再让房价“起飞”市场高度关注的房贷政策调整终于在9月30日得以明晰。央行、银监会公布通知,积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,首套房认定有所放松。在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下,房贷政策调整释放出哪些信号?1信号1支持改善型自住房需求通知明确,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。“这次调整的亮点是,首套房的认定更加明确,范围有所扩大,从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行[0.75%资金研报]业研究中心主任郭田勇表示,以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠,现在则可享受最低首付款比例30%、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍的优惠。随着经济发展和生活水平提高,越来越多居民产生了越来越强的改善型住房需求。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,二套房对于现阶段的中国人来说,更多是改善型住房需求,而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时,满足自住及改善型需求。“大城市住房改善型需求量最大,改善型需求实现了,对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示,刚性需求往往要求的是小户型,改善型住房需求满足后原有的小户型住房会周转起来,带动满足刚性住房需求。国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为,对于首套房认定标准放松,可降低改善型需求的购房成本,利息成本估计会降低20%左右。2信号2稳定房地产市场预期这次房贷政策调整,是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示,8月份70个大中城市中,有68个城市新建商品住宅价格环比下降。“房地产市场预期非常关键,一旦一致形成看空判断,对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策,支持满足合理住房需求,发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。在王军看来,这次房贷政策调整目的在于“稳”,并不是要再让房价“起飞”。房贷政策调整,从某种意义上说,也是回归常态。交通银行[-0.23%资金研报]首席经济学家连平指出,之前的限购限贷政策,主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策,带有明显的行政色彩。“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化,库存增多。需求虽然仍然存在,但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化,进行合理调整,释放改善型住房需求,稳定市场预期。”连平认为。3信号3定向调控稳增长惠民生放在更大的背景下看,房贷政策调整,与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标,从PMI等先行指标,到投资等实体经济指标,均明显回落,形势比较严峻。“经济下行压力很重要的来源之一,就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要,要引导房地产市场需求恢复,使房地产投资由落转稳,进而稳住投资,稳住整个经济增长。”张立群分析。需要明确的是,这次房贷政策调整,并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式,支持改善型自住型需求,从而引导恢复房地产市场的合理需求。“房贷政策调整,从宏观调控的视角看,还是一种结构性调控,没有大转向,不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样,是一种结构性调控。”王军认为。住房需求,不仅关系到经济增长,而且关系到民生改善和消费扩大。连平分析,这次房贷政策适度松绑,是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。

    央行文件可总结成四句话:

1.三套限贷令取消;2.二套房贷大放松:现持一套房贷还清,则二套普通房按首套贷;3.针对外地人的限贷令取消;4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。

在举国欢庆祖国母亲65周年华诞的前夜,萎靡多时的中国楼市,特别是一直咬牙坚持“限购不松绑”的北京楼市,突然被注入了两剂强心针--“北京放宽普通住宅认定标准”以及“央行宣布对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

在短短不到60分钟的时间里,两道利好政策的出台,让众多开发商惊呼“幸福来的太突然了”,更有专家笑言“国庆假期取消,祖国母亲喊你回家买房”。一时间,无论东西南北,还是微博、微信,都在热烈讨论信贷松绑会对楼市带来哪些利好,以及是不是现在得赶紧买房,否则房价一彪升就错过了最佳的购房时机。对此,凤凰房产认为,此次央行信贷松绑对于中国楼市将带来以下七大利好。

利好一:首套刚需族群将减少资金压力

央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称通知)中明确指出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”,这意味着整天被“丈母娘”催促着买婚房的80、90后小年轻终于能减轻了一部分置业压力。

目前,商业贷款的基准利率为6.55%,贷款100万按等额本息还款方法分20年还清,总支付利息为796400元,每月还款额为7485元,而按照7折利率计算,则总支付利息为474667元,每月还款额为6144元,相当于可以节约22万元。

虽然,央行通知指出贷款利率最低可以打7折,但决定权还在各个商业手中,但购房人能获得9折利率的可能性已非常大。在这一利好的刺激下,估计有很多持币观望的意向置业者将陆续杀入楼市,而2014年的最后一个季度房地产将再现全新一轮的购房热潮,一扫过往的阴霾。

利好二:刚改人群获得金融杠杆支持

央行通知指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”这一利好对于楼市复兴的作用是极其巨大的,因为其意味着二套房贷款政策已经解禁,将导致众多有改善住房需求的购房人将回归市场。

在该政策发布之前,二套房置业首付严格执行7成首付,贷款利率为基准利率的1.1倍,导致不少有改善置业需求的购房人放慢了换房的速度,而新政的出台将极大刺激这部分改善型客户的置业热情。而对于坚持限购不放松的“四大天王”--“北上广深”来说,这一利好将降低二套房的置业门槛,而对于手中已有两套房的家庭来说,则可以还清两套房贷,出售其中一套住宅后,以此来实现居住品质的升级。

另外,该利好还将缓解中高端楼市的去化慢的问题。以北京为例,今年面市了众多高端楼盘,但在政府坚持的“打老虎”行动中,使得不少过去高端物业购房主力军消失了踪影,而有意升级换代的改善型人群则受“限购”“限贷”政策所累,因此这一利好在一定程度上将会刺激高端物业市场的回暖。

利好三:二三线城市去库存迎来曙光

央行通知指出“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”根据央行这一“认贷不认房”的新政,以及全国各地的限购松绑政策,将对于二三线城市的楼市回暖带来极大的促进作用。

今年以来,二三线城市饱受去库存压力,也因此导致了从杭州起源的全国降价风潮涌动,即便是有房价下降的走势出现,但购房人的反应仍不疾不徐,反而导致了楼盘老业主因房产贬值而造成的多起维权事件。因此,在“认贷不认房”的新政指引下,已经解除限购的二三线城市,有望使投资性需求重回市场,在一定程度上将改善众多城市库存量大的现实问题。

利好四:减少房企融资成本压力

央行通知指出“银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”从这一点来看,将极大降低房企的融资成本。

其实,从2013年底开始,楼市进入下行通道,市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻,导致开发商对于资金的需求几乎到了饥不择食的程度,在这样的市场环境下,房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式,已变身为房企的“救命稻草”,然而高额的利息压得众多中小房企喘不过气,而小房企破产以及被兼并的事件时有发生。因此,央行此番政策的出台将缓解房企的融资瓶颈,促使房地产行业的可持续发展。

利好五:有利于银行资金回流和新增优质业务

在今年中国实体经济走势不佳的情况下,众多银行对于信贷审批“慎之又慎”。相对而言,个人房屋信贷是最优质的信贷业务。而在央行的新政下,众多有置业升级的购房人为了获得金融杠杆,会立刻还清第一套房屋贷款,让银行快速收回第一套房贷本息,而改善型人群的第二套房屋贷款,又可以让银行重获优质个人信贷。对于银行业而言,无疑是“一举两得”的好事。

利好六:房地产股票会借势上扬

每次房地产利好政策的出台,都会带动地产股的整体上扬,无奈本次利好信息的发布,恰逢国庆节前一天,并在沪深股市3点收盘后。不过此次央行新政的利好作用非比寻常,因此我们可以相信十一黄金周后第一天,地产股将出现上扬走势。预计分晓,10月8日周三见。

利好七:房地产金融创新性产品迎来春天

2014年以来,不少互联网创新平台开始推出更多更为复杂的互联网变种产品,互联网金融领域继续精彩纷呈,并且从单纯的理财投资扩展到各种消费和投资领域,而房地产领域则成为了兵家必争之地,诞生了以平安好房贷为首的一系列房地产金融创新产品,为购房人缓解置业压力起到很好的杠杆作用。而随着央行信贷放松政策的实施,对于众多有置业需求而又首付不够的刚需人群,以及有置业升级需求又不想占用太多资金的改善性人群而言,房地产金融创新产品的出现,将满足他们的置业需求。因此,房地产金融创新产品将拥有良好的市场前景。

 

房贷政策调整释放三大信号

并不是要再让房价“起飞”

市场高度关注的房贷政策调整终于在9月30日得以明晰。央行、银监会公布通知,积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,首套房认定有所放松。

在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下,房贷政策调整释放出哪些信号?

1 信号1

支持改善型自住房需求

通知明确,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

“这次调整的亮点是,首套房的认定更加明确,范围有所扩大,从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行[0.75% 资金 研报]业研究中心主任郭田勇表示,以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠,现在则可享受最低首付款比例30%、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍的优惠。

随着经济发展和生活水平提高,越来越多居民产生了越来越强的改善型住房需求。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,二套房对于现阶段的中国人来说,更多是改善型住房需求,而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时,满足自住及改善型需求。

“大城市住房改善型需求量最大,改善型需求实现了,对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示,刚性需求往往要求的是小户型,改善型住房需求满足后原有的小户型住房会周转起来,带动满足刚性住房需求。

国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为,对于首套房认定标准放松,可降低改善型需求的购房成本,利息成本估计会降低20%左右。

2 信号2

稳定房地产市场预期

这次房贷政策调整,是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示,8月份70个大中城市中,有68个城市新建商品住宅价格环比下降。

“房地产市场预期非常关键,一旦一致形成看空判断,对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策,支持满足合理住房需求,发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。

在王军看来,这次房贷政策调整目的在于“稳”,并不是要再让房价“起飞”。

房贷政策调整,从某种意义上说,也是回归常态。交通银行[-0.23% 资金 研报]首席经济学家连平指出,之前的限购限贷政策,主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策,带有明显的行政色彩。

“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化,库存增多。需求虽然仍然存在,但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化,进行合理调整,释放改善型住房需求,稳定市场预期。”连平认为。

3 信号3

定向调控稳增长惠民生

放在更大的背景下看,房贷政策调整,与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标,从PMI等先行指标,到投资等实体经济指标,均明显回落,形势比较严峻。

“经济下行压力很重要的来源之一,就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要,要引导房地产市场需求恢复,使房地产投资由落转稳,进而稳住投资,稳住整个经济增长。”张立群分析。

需要明确的是,这次房贷政策调整,并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式,支持改善型自住型需求,从而引导恢复房地产市场的合理需求。

“房贷政策调整,从宏观调控的视角看,还是一种结构性调控,没有大转向,不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样,是一种结构性调控。”王军认为。

住房需求,不仅关系到经济增长,而且关系到民生改善和消费扩大。连平分析,这次房贷政策适度松绑,是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。

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