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保定律师为您解答婚前婚后房产财产怎么算

2014/03/07
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【摘要】:
保定律师为您解答婚前婚后房产财产怎么算       河北省“十佳”律师,全国律师行业“争先创优”先进个人,保定市律师协会副会长。  关于家庭财产问题读者太有话要说了。为此,记者归纳总结了一些带有普遍性的问题,开个法律小讲堂,给大家具体讲一讲婚姻财产的问题,同时律师团继续为读者答疑解惑。  焦点一:婚姻里的这些事儿  婚前自己掏钱买了房,婚后房产证才办下来,这套房产该怎么判定?  刘海军律师:这种情况下,房屋不属于夫妻共同财产。从法律意义上讲,支付购房款是取得房屋产权的实质要件,领取房产证则是取得房屋产权的形式要件。假如婚前全额出资购买房屋,完成了取得房屋产权的实质要件,婚后领取的房产证,只不过是对已经存在的实质要件赋予形式上的外在证明。因此,该房屋不能作为夫妻关系存续期间所创造的财产。另外,根据《婚姻法》的规定,夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,但约定应当采用书面形式,也就是说,如果婚姻双方并没有就相关财产处分的书面约定,即使夫妻双方在该房屋内共同居住,也不能取得共有的权利。  婚前双方父母均出资,产权登记在双方子女名下,离婚时房子如何分割?  刘海军律师:婚前购房,双方父母均出资的,应当认定为对各自子女的赠予,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠予。因为在双方尚无婚姻关系时,即使双方是为了结婚的目的而购房,毕竟能否结婚仍有变数,这时双方父母都出资的情况下很难推定是明确赠予双方的。同时依据《物权法》第103条的规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。因为购买该房时双方尚未进行结婚登记,还不具备家庭关系,还不具备推定为共同共有的条件,因此应视为按份共有。如果产权登记时又没对双方的份额有明确的约定,或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。因此若双方没有明确约定的一般按照各自父母赠予的比例分割房屋。  婚前有一套登记在自己名下的房屋,两年后房屋动迁,该如何认定配售房的产权的归属?  刘海军律师:如果房屋来源为婚前个人财产,房屋动迁时产权登记仍在原权利登记人名下,且双方未对此作出任何书面约定,则根据婚姻法相关规定,婚前财产在婚姻存续期间没有重新分配,该房屋应归属原权利人。  然而,如果确有证据证明动迁部门在安置时确实考虑了家庭的人口因素,使得配售房的价值和安置补偿款大于动迁房屋,且婚姻双方都对增值部分均支付了相应的对价,此种情况下则等值部分仍应属于婚前个人财产,增值部分则属于共同共有财产。  一方婚前签订购房合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在首付款支付方名下的,离婚时如何处理?补偿款如何计算?  刘海军律师:这种情形在《婚姻法司法解释(三)》第10条中予以明确,即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”  根据此条解释,此种情形下仍然秉承协议优先的精神,即产权归属和补偿首先由夫妻双方协商处理。在协议不成时,人民法院可以将产权判归登记方,相应的剩余贷款也由登记方自行偿还,同时对双方婚后共同还贷部分及其对应的财产增值给另一方予以合同补偿。给另一方到底多少补偿,存在很大争议,在最高人民法院新近出版的《婚姻法司法解释(三)理解与使用》中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式,具体为:房屋现值÷购买房屋总支付款(首付+按揭贷款本金总额+贷款利息总额)×共同还贷总额(包括本金和利息)÷2。  焦点二:家族房产、公司股份怎么继承?  母亲代签的股份转让协议有效吗?  韩女士:我在公司占有11%的股份,父亲占有1%的股份,2004年父亲去世,母亲接手公司,但继承手续一直没有办。去年母亲在我不同意的情况下,把我和父亲的股份转让给公司的另一股东,所有转让协议均是母亲签字,今年股东让我去办理股权过户手续,我不同意,股东就去法院起诉我了,母亲签的股份转让协议有效吗?  张国华律师:您母亲签订的股权转让协议无效。您母亲代您签订股权转让协议,法律上认定为民事代理行为,您是被代理人,您母亲是代理人。第一、根据规定,行为人没有代理权限,以被代理人的名义订立的合同,只有经被代理人追认,被代理人才承担民事责任,未经追认的行为,由代理人承担民事责任;第二、根据继承法的规定,被继承人在没有遗嘱的情况下,被继承人的遗产由继承人法定继承。您父亲1%的股权作为遗产,您享有相应的继承份额。您母亲不仅侵犯了您的股权还侵犯了您的继承权。如果股东起诉到法院,您应诉要求法院确认转让股权协议无效,驳回原告的诉讼请求。  房本没我的名字离婚时能分割吗?  张女士:我和老公结婚11年了,今年丈夫有了外遇要起诉离婚。我们前年买了套房,房本只写了老公的名字,但是钱都是我跟我娘家人借的;我们在老家农村还有一套房子,也只写了丈夫的名字。我想问一下,离婚了这两套房产有没有我的份?  张国华律师:根据我国《婚姻法》的规定,夫妻双方婚姻存续期间取得的财产,除双方有书面约定各自所有外,一般都应认定为夫妻共同财产。张女士您所述的两套房产,都是婚姻存续期间取得的,应当认定为夫妻共同财产,尽管房产证上只写了您老公自己的名字,不影响您享有房屋所有权一半的份额,如果离婚的话,您对房屋所有权享有一半的份额,即应当分割一半;您所说的买房的钱是向娘家借的,属于夫妻共同债务,根据《婚姻法》第四十一条的规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所付的债务,应当共同偿还”。买房所借的钱,您老公也应当偿还一半。  我家房子改名,邻居不同意还能改成吗?  张女士:我爷爷、奶奶已去世,育有4子2女,生前并未立遗嘱。爷爷有7间平房,房产证至今未更改姓名。爷爷去世年长族人帮忙分家,把平房分给了4个儿子。现在我们想把房产证改成爷爷4个儿子的名字,但一户邻居说我们的宅基地与他家有纠纷,拒绝给我们签字,老人们都说办房产证要街坊四邻签字确认才行,我们只有原始的房产证明和土地证明,请问当初分家的方法是否合法有效?新房产证的办理应该需要什么手续?  齐亚钦律师:两个女儿也有同等的继承份额,将这两人排除在外而将她们应得的房产分给四个儿子的做法属于无效的民事行为,本次分家的效力属于部分无效。  办理新房产证需要的资料:原房产证和土地证、您爷爷的死亡证明、六个儿女及见证人签字的分家析产协议书、六个儿女的身份证。  邻居不是房产分配的权利人,办理房产证无需他的签字。  嫂子不同意协议怎么办?  张女士:我们兄妹三人,父母有两套房子,其中一套在大哥名下,父亲去世时,母亲把另一套房子给了大哥,但要求哥哥写一份协议证明哥哥只拥有房子的20%,其余80%属于我姐妹俩,但在写协议之前,母亲就将房子过户给了大哥,现在嫂子不同意写这协议了,该怎么办?  齐亚钦律师:您母亲将房产按照二八的比例分配给您的大哥和您两姐妹属于赠予行为,按照《婚姻法解释三》的规定,您的嫂子不是这套房子的共同共有人,她没有阻挠的法律依据。如果您的大哥承认母亲对房产的分配方案,你们姐妹二人就可以获得相应的房产份额并在房管部门办理变更登记。

保定律师为您解答婚前婚后房产财产怎么算

        河北省“十佳”律师,全国律师行业“争先创优”先进个人,保定市律师协会副会长。

  关于家庭财产问题读者太有话要说了。为此,记者归纳总结了一些带有普遍性的问题,开个法律小讲堂,给大家具体讲一讲婚姻财产的问题,同时律师团继续为读者答疑解惑。

 焦点一:婚姻里的这些事儿

  婚前自己掏钱买了房,婚后房产证才办下来,这套房产该怎么判定?

  刘海军律师:这种情况下,房屋不属于夫妻共同财产。从法律意义上讲,支付购房款是取得房屋产权的实质要件,领取房产证则是取得房屋产权的形式要件。假如婚前全额出资购买房屋,完成了取得房屋产权的实质要件,婚后领取的房产证,只不过是对已经存在的实质要件赋予形式上的外在证明。因此,该房屋不能作为夫妻关系存续期间所创造的财产。另外,根据《婚姻法》的规定,夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,但约定应当采用书面形式,也就是说,如果婚姻双方并没有就相关财产处分的书面约定,即使夫妻双方在该房屋内共同居住,也不能取得共有的权利。

  婚前双方父母均出资,产权登记在双方子女名下,离婚时房子如何分割?

  刘海军律师:婚前购房,双方父母均出资的,应当认定为对各自子女的赠予,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠予。因为在双方尚无婚姻关系时,即使双方是为了结婚的目的而购房,毕竟能否结婚仍有变数,这时双方父母都出资的情况下很难推定是明确赠予双方的。同时依据《物权法》第103条的规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。因为购买该房时双方尚未进行结婚登记,还不具备家庭关系,还不具备推定为共同共有的条件,因此应视为按份共有。如果产权登记时又没对双方的份额有明确的约定,或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。因此若双方没有明确约定的一般按照各自父母赠予的比例分割房屋。

 婚前有一套登记在自己名下的房屋,两年后房屋动迁,该如何认定配售房的产权的归属?

  刘海军律师:如果房屋来源为婚前个人财产,房屋动迁时产权登记仍在原权利登记人名下,且双方未对此作出任何书面约定,则根据婚姻法相关规定,婚前财产在婚姻存续期间没有重新分配,该房屋应归属原权利人。

  然而,如果确有证据证明动迁部门在安置时确实考虑了家庭的人口因素,使得配售房的价值和安置补偿款大于动迁房屋,且婚姻双方都对增值部分均支付了相应的对价,此种情况下则等值部分仍应属于婚前个人财产,增值部分则属于共同共有财产。

  一方婚前签订购房合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在首付款支付方名下的,离婚时如何处理?补偿款如何计算?

  刘海军律师:这种情形在《婚姻法司法解释(三)》第10条中予以明确,即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

  根据此条解释,此种情形下仍然秉承协议优先的精神,即产权归属和补偿首先由夫妻双方协商处理。在协议不成时,人民法院可以将产权判归登记方,相应的剩余贷款也由登记方自行偿还,同时对双方婚后共同还贷部分及其对应的财产增值给另一方予以合同补偿。给另一方到底多少补偿,存在很大争议,在最高人民法院新近出版的《婚姻法司法解释(三)理解与使用》中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式,具体为:房屋现值÷购买房屋总支付款(首付+按揭贷款本金总额+贷款利息总额)×共同还贷总额(包括本金和利息)÷2 。

 焦点二:家族房产、公司股份怎么继承?

  母亲代签的股份转让协议有效吗?

  韩女士:我在公司占有11%的股份,父亲占有1%的股份,2004年父亲去世,母亲接手公司,但继承手续一直没有办。去年母亲在我不同意的情况下,把我和父亲的股份转让给公司的另一股东,所有转让协议均是母亲签字,今年股东让我去办理股权过户手续,我不同意,股东就去法院起诉我了,母亲签的股份转让协议有效吗?

  张国华律师:您母亲签订的股权转让协议无效。您母亲代您签订股权转让协议,法律上认定为民事代理行为,您是被代理人,您母亲是代理人。第一、根据规定,行为人没有代理权限,以被代理人的名义订立的合同,只有经被代理人追认,被代理人才承担民事责任,未经追认的行为,由代理人承担民事责任;第二、根据继承法的规定,被继承人在没有遗嘱的情况下,被继承人的遗产由继承人法定继承。您父亲1%的股权作为遗产,您享有相应的继承份额。您母亲不仅侵犯了您的股权还侵犯了您的继承权。如果股东起诉到法院,您应诉要求法院确认转让股权协议无效,驳回原告的诉讼请求。

 房本没我的名字离婚时能分割吗?

  张女士:我和老公结婚11年了,今年丈夫有了外遇要起诉离婚。我们前年买了套房,房本只写了老公的名字,但是钱都是我跟我娘家人借的;我们在老家农村还有一套房子,也只写了丈夫的名字。我想问一下,离婚了这两套房产有没有我的份?

  张国华律师:根据我国《婚姻法》的规定,夫妻双方婚姻存续期间取得的财产 ,除双方有书面约定各自所有外,一般都应认定为夫妻共同财产。张女士您所述的两套房产,都是婚姻存续期间取得的,应当认定为夫妻共同财产,尽管房产证上只写了您老公自己的名字,不影响您享有房屋所有权一半的份额,如果离婚的话,您对房屋所有权享有一半的份额,即应当分割一半;您所说的买房的钱是向娘家借的,属于夫妻共同债务,根据《婚姻法》第四十一条的规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所付的债务,应当共同偿还”。买房所借的钱,您老公也应当偿还一半。

 我家房子改名,邻居不同意还能改成吗?

  张女士: 我爷爷、奶奶已去世,育有4子2女,生前并未立遗嘱。爷爷有7间平房,房产证至今未更改姓名。爷爷去世年长族人帮忙分家,把平房分给了4个儿子。现在我们想把房产证改成爷爷4个儿子的名字,但一户邻居说我们的宅基地与他家有纠纷,拒绝给我们签字,老人们都说办房产证要街坊四邻签字确认才行,我们只有原始的房产证明和土地证明,请问当初分家的方法是否合法有效?新房产证的办理应该需要什么手续?

  齐亚钦律师:两个女儿也有同等的继承份额,将这两人排除在外而将她们应得的房产分给四个儿子的做法属于无效的民事行为,本次分家的效力属于部分无效。

  办理新房产证需要的资料:原房产证和土地证、您爷爷的死亡证明、六个儿女及见证人签字的分家析产协议书、六个儿女的身份证。

  邻居不是房产分配的权利人,办理房产证无需他的签字。

 嫂子不同意协议怎么办?

  张女士:我们兄妹三人,父母有两套房子,其中一套在大哥名下,父亲去世时,母亲把另一套房子给了大哥,但要求哥哥写一份协议证明哥哥只拥有房子的20%,其余80%属于我姐妹俩,但在写协议之前,母亲就将房子过户给了大哥,现在嫂子不同意写这协议了,该怎么办?

  齐亚钦律师:您母亲将房产按照二八的比例分配给您的大哥和您两姐妹属于赠予行为,按照《婚姻法解释三》的规定,您的嫂子不是这套房子的共同共有人,她没有阻挠的法律依据。如果您的大哥承认母亲对房产的分配方案,你们姐妹二人就可以获得相应的房产份额并在房管部门办理变更登记。

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